Komercyjne budownictwo mieszkaniowe na wynajem – czas na konkretne zmiany.

Opublikowano 28 marca 2012 Autor: Jacek Bielecki

Jak wynika z badań Eurostatu, obecny koszt najmu mieszkań w Polsce, liczony stosunkiem wydatków na najem w ogólnej sumie wszystkich wydatków (dla dwuosobowego gospodarstwa domowego), należy do jednego z najwyższych w Unii. W Polsce na najem mieszkania przeznaczamy aż 30% ogółu wydatków, co daje Polsce przedostanie miejsce w Europie przed Rumunią. Tymczasem więcej mieszkań na wynajem to większa mobilność ludności np. w poszukiwaniu pracy oraz w obliczu łatwej
i stosunkowo taniej możliwości najmu mieszkania – gotowość do założenia rodziny. Potwierdzają to obserwacje poczynione w krajach wysoko rozwiniętych gospodarczo, o niskim bezrobociu, gdzie widać tendencję do wzrostu udziału mieszkań wynajmowanych w ogólnej strukturze lokali.

W sytuacji ograniczenia zdolności do zaciągania zobowiązań kredytowych na zakup mieszkania, konieczne jest wprowadzenie nowych rozwiązań umożliwiających utrzymanie produkcji mieszkań, aby nie dopuścić do pogorszenia się komfortu mieszkań w Polsce. W tym celu konieczne są zmiany legislacyjne umożliwiające bezpieczne inwestowanie w mieszkania na wynajem przez przedsiębiorców indywidualnych i instytucjonalnych. W tym celu wystarczające byłby dwie zmiany polegające na:

wyłączeniu stosowania ustawy o ochronie praw lokatorów dla najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej; oraz
dopuszczenie 10-letniej amortyzacji dla mieszkań przeznaczonych na wynajem.

Co istotne, zdaniem PZFD oba proponowane rozwiązania nie obciążają budżetu i jednocześnie wpływają na wzrost dochodów budżetowych w postaci wpływów z podatku VAT, dochodów gminnych w postaci podatku od nieruchomości oraz doprowadzą do powstania nowych miejsc pracy związanych z budową oraz zarządzeniem powstającym zasobem czynszowym.

Powyższe korzystne czynniki odróżniają propozycję PZFD od założeń kontrowersyjnych projektów zakładających istotne obciążenia dla budżetu.

Obecna polityka Państwa w zakresie wspierania zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób o najniższych dochodach opiera się o dwa główne instrumenty: mieszkania komunalne oraz dodatki mieszkaniowe. Jednak jak widać choćby na przykładzie kosztów eksploatacji mieszkań, które według danych GUS są najwyższe dla mieszkań których właścicielem jest Skarb Państwa lub gminy, rozbudowywanie zasobu komunalnego jest nieekonomiczne, a bardziej efektywne byłyby narzędzia wspierające zdolność osób o najniższych dochodach do wynajęcia mieszkania na wolnym rynku.

Kolejną barierą dla najmu w Polsce, obok jego wysokich kosztów dla najmującego jest ryzyko dla właściciela lokalu. Polska posiada restrykcyjne prawo dotyczące mieszkań przeznaczonych na wynajem. Ustawa o ochronie praw lokatorów wprowadza dysproporcje pomiędzy uprawnieniami właścicieli mieszkań a lokatorów, powodując, że część właścicieli decyduje się na niewynajmowanie swoich mieszkań, aby uniknąć problemu, jakim może się okazać lokator. Nawet w przypadku naruszenia podstawowego obowiązku lokatora, jakim jest płacenie czynszu, właściciel ma ograniczone możliwości odzyskania swojego mieszkania. A przecież przez cały czas to na właścicielu spoczywa obowiązek płacenia czynszu czy podatków.

Powyższe powoduje, iż przedsiębiorcy nie inwestują w mieszkania na wynajem. Pomimo, że w Polsce jest obecnych wielu międzynarodowych inwestorów na rynku nieruchomości, napływające środki nie są inwestowane w nieruchomości mieszkalne z powodu ogromnego ryzyka. Ta sama sytuacja dotyczy polskich inwestorów instytucjonalnych. Warto zwrócić uwagę, że zgodnie z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości z końca 2011 r. Polska nie może ograniczać inwestowania otwartych funduszy emerytalnych w inwestycje zagraniczne. Grozi to istotnym odpływem kapitału zgromadzonego
w systemie emerytalnym za granicę. Aby środki te zostały zainwestowane w Polsce należy niezwłocznie uelastycznić przepisy dotyczące najmu nieruchomości mieszkalnych tak aby uczynić ten rynek atrakcyjnym.

Polityka mieszkaniowa w Polsce powinna podążać w następujących kierunkach:

Stwarzania warunków dla wzrostu zainteresowania komercyjnym rynkiem wynajmu mieszkań inwestorów instytucjonalnych, indywidualnych oraz funduszy
Uregulować stosunki właściciel – najemca wyłączając stosowanie ustawy o ochronie praw lokatorów dla najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej
Dostosować dodatki mieszkaniowe do sektora komercyjnego najmu mieszkaniowego.

Sprzeczności wewnątrz ustawy deweloperskiej przykładów kilka

Opublikowano 14 marca 2012 Autor: Jacek Bielecki

Dużo pisałem o niespójnościach, sprzecznościach i błędach pojawiających się w samej ustawie deweloperskiej. Aby uczynić sprawę bardziej konkretną, a mniej abstrakcyjną, poniżej przedstawiam tylko wybrane trzy z długiej listy problemów, które zafundował nam ustawodawca. A problemy te nie są tylko problemami dewelopera…

Brak jasnych przepisów przejściowych

Ustawa wprowadza przepisy przejściowe regulując jedynie, że do inwestycji wprowadzonych do sprzedaży przed 29 kwietnia 2012 r. nie stosuje się art. 4, który to nakłada obowiązek stosowania rachunków powierniczych lub rachunków powierniczych połączonych z gwarancjami. Niestety zapomniano uregulować kwestie takie jak: które przepisy stosować do upadłości po 28 kwietnia – czy nowe przepisy stosować do wszystkich, czy tylko do tych, którzy zawarli umowy deweloperskie po 28 kwietnia? Nie wspomniano także co z przepisami, związanymi pośrednio i bezpośrednio ze stosowaniem rachunków powierniczych, ale pojawiającymi się w innych przepisach niż art. 4? W końcu nie dano odpowiedzi czy np. nabywcy, którzy ustalili sposób odbioru mieszkania w umowie rok temu, mogą polegać na tej umowie, czy może po 28 kwietnia muszą odbierać mieszkanie zgodnie z przepisami ustawy? Przeważa interpretacja, że prawo nie działa wstecz, ustalenia z umów zawartych przed 29 kwietnia są więc obowiązujące. Potwierdził to publicznie w dyskusji w studiu gazety Wyborczej pan Jarosław Król wiceprezes UOKiK, mamy więc wyraźne stanowisko ważnego urzędu.

Chcesz być deweloperem? Jakbyś się nie starał, będziesz łamał prawo, a nawet możesz iść do więzienia

Ustawodawca, niemal jak w PRL, zastawił pułapkę na wszystkich, którzy odważą się prowadzić działalność deweloperską. Ustawa zobowiązuje dewelopera do przedstawienia Prospektu Informacyjnego, który to będzie aktualny na dzień podpisania umowy deweloperskiej. W samym zaś Prospekcie deweloper musi poinformować nabywcę o inwestycjach w promieniu 1 km, które są przewidziane w „publicznie dostępnych dokumentach”. Tyle, że nie zdefiniowano, co to są „dokumenty dostępne publicznie”. Za takie, w skrajnej interpretacji, można uznać np. decyzje środowiskowe. Żeby jednak sprawdzić, jakie decyzje środowiskowe zostały wydane, deweloper nie ma innej możliwości jak tylko wystąpić do właściwego urzędu z prośbą o udzielenie informacji. Odpowiedź zostanie zazwyczaj wydana po kilku tygodniach. Co jeśli w między czasie wydano inne decyzje środowiskowe, o których nie będzie informacji? Decyzje środowiskowe są wydawane codziennie i nie można oczekiwać, że urząd zawiesi swoją działalność na jakiś czas, aby móc zapewnić „aktualność Prospektu”. Podsumowując, „aktualność Prospektu” jest niemożliwa do zapewnienia, zatem deweloper zawsze będzie łamał prawo, bo nawet jeśli dostarczy Prospekt Informacyjny to nigdy nie będzie on aktualny. Więcej! Deweloper odpowiada karą więzienia za podanie nieprawdziwych informacji w Prospekcie, podczas gdy nie jest w stanie zapewnić prawdziwości informacji! Dziś usłyszałem, że pan minister Jarosław Gowin postuluje zniesienie odpowiedzialności karnej tam, gdzie jest to nieracjonalne i gdzie lepiej zastosować odpowiedzialność materialną. Jest szansa, że nie pójdziemy jednak do więzienia…

Pomylenie z poplątaniem czyli: „przedsięwzięcie deweloperskie” zamiast „zadania inwestycyjnego” i na odwrót

Ustawa wprowadza pojęcie „przedsięwzięcia deweloperskiego”, które w uproszczeniu oznacza całość procesu deweloperskiego, począwszy od przygotowań formalnych, poprzez budowę i skończywszy na przeniesieniu na nabywcę własności mieszkania. Wprowadzono również pojęcie „zadania inwestycyjnego”, które to zadanie może być częścią przedsięwzięcia deweloperskiego (taki etap osiedla). Jednocześnie Ustawodawca zapisał, że wypłaty z rachunku powierniczego mogą być realizowane zgodnie z harmonogramem…przedsięwzięcia deweloperskiego, a nie zadania. Banki i deweloperzy w praktyce będą określali harmonogram dla zadania, bo mogło by się okazać, że jedno zadanie to jeden etap. Z całą pewnością nie o to chodziło ustawodawcy, ale zapisał, jak potrafił.

Ustawodawcy chodziło o to, aby pieniądze z rachunku powierniczego wypłacać po wybudowaniu np. fundamentów, później 1 piętra itd. Ale w skutek jawnych błędów legislacyjnych osiągnięto coś zupełnie innego. Teraz i banki i deweloperzy głowią się jak czytać ustawę, aby w ogóle dało się coś wybudować i nie pójść za to do więzienia.

Udziel poparcia naszym staraniom o rozsądną nowelizację ustawy deweloperskiej

Powyższe są jedynie przykładami całej listy sprzeczności i błędów, które zostały popełnione przy uchwalaniu ustawy deweloperskiej i powodują, że niemożliwe jest jej wykonanie bez łamania prawa. Zachęcamy do poparcia starań PZFD o nowelizację ustawy w minimalnym zakresie, który nie obniżając bezpieczeństwa klienta (na którym przecież zależy także nam) spowoduje, że zapisy ustawy deweloperskiej będą możliwe do wykonania.

Jacek Bielecki

Konrad Płochocki

Perypetii z interpretacją ustawy ciąg dalszy…

Opublikowano 2 marca 2012 Autor: Jacek Bielecki

ZOSTALIŚMY WPROWADZENI W BŁĄD!

Byłem wczoraj na kolejnym (dwudziestym?, trzydziestym? w ciągu ostatnich czterech miesięcy) spotkaniu poświęconemu próbie interpretacji ustawy deweloperskiej. Uczestnikami byli prawnicy z dużych kancelarii i banków z Polski oraz goście z Niemiec – prawnicy, bankowcy oraz inżynierowie nadzorujący budowy na zlecenie banków. Ze zdumieniem dowiedziałem się, zresztą nie tylko ja, wszyscy polscy uczestnicy byli zaskoczeni, że w Niemczech nie ma obowiązku przyjmowania przez dewelopera pieniędzy na rachunek powierniczy, nie zabezpiecza się też wpłat gwarancjami bankowymi. WSZYSCY ZOSTALIŚMY OSZUKANI.

W toku prac nad ustawą głównym argumentem było dorównanie standardami do państw przodującego kapitalizmu, a przykład niemiecki był prezentowany jako wzorcowy. Wmówiono nam, a przede wszystkim posłom pracującym nad ustawą, że rachunek powierniczy jest standardem. Pan Hainz Ostertag, były szef Referatu Prawa Nieruchomości UniCredit w Monachium zaprezentował niemiecki system zabezpieczenia przed deweloperami. Funkcjonuje tam rozporządzenie, które reguluje zasady zapłaty deweloperowi w czasie budowy. I tak rozporządzenie określa 7 rat, ze ścisłym podziałem na etapy:

30% przy rozpoczęciu budowy
33.6% stan surowy po wykonaniu dachu
6,3% instalacje w stanie surowym
7% okna
9,1% tynki wewnętrzne, wylewki
8,4% gotowość do zasiedlenia – przejęcie w posiadanie przez nabywcę
5,6% wykończenie budynku z elewacjami.

Wpłaty dokonuje się bezpośrednio deweloperowi jako zapłatę za wykonane prace (pierwsza rata jest pokryciem kosztów gruntu, projektu, przygotowania budowy). Rachunek powierniczy lub gwarancję bankową musi deweloper zaproponować jedynie, jeżeli przyjmuje przedpłatę w pełnej wysokości przed wykonaniem poszczególnych etapów. Pan Ostertag stwierdził jednak, że nie zna takiego przypadku (Monachium to spore miasto).

Umowa z deweloperem jest zawierana oczywiście w formie notarialnej, a roszczenie wpisane do księgi wieczystej jest podstawą przeniesienia własności po zakończeniu budowy i zabezpieczeniem roszczeń nabywców, jeśli budowa nie zakończyłaby się pomyślnie.

Kontroli wykonania etapu dokonuje bank finansujący nabywcę. Jeśli jest 10 banków, jest 10 kontroli. To wszystko oczywiście w ramach kosztów kredytu, które są tam znacznie niższe niż w Polsce. Klient jest bezpieczny, bo płaci za wykonane już prace.

Proste i nie kosztowne, bez całej zawiłej i niedoprecyzowanej procedury przyjętej w polskiej ustawie. I działa!

Wszyscy, dosłownie wszyscy uczestnicy licznych debat na temat tej nieszczęsnej ustawy są zgodni – to jest skrajny przykład niechlujstwa legislacyjnego, każdy artykuł zawiera niejasności, można go różnie interpretować, kreuje nowe ryzyka. Jedynym wyjściem jest rzetelna debata z udziałem władzy ustawodawczej, która doprowadzi do gruntownego przemyślenia całego systemy bezpieczeństwa nabywców i zapisania intencji ustawodawcy w sposób niebudzący wątpliwości interpretacyjnych.

Zastanawiam się tylko po co tak usilnie lansowano przyjęte rozwiązania, wprowadzając w błąd ustawodawcę?

I kto to robił?

O ustawie deweloperskiej słów kilka…

Opublikowano 31 stycznia 2012 Autor: Jacek Bielecki

Odpowiedz

Wiele pojawiło się ostatnio w mediach komentarzy na temat wchodzącej za 3 miesiące ustawy tzw. deweloperskiej. Informacje zawarte w tych artykułach są pobieżne i nie zawsze prawdziwe. Warto więc przekazać kilka uwag o najistotniejszych uregulowaniach i ich skutkach.

Dobrze, że umowa deweloperska została w końcu umową nazwaną, a jej podstawowe ustalenia określone przez ustawę. Wiele z regulacji wprowadzonych tą ustawą jest pożądanych i sprawdzą się w praktyce.

Moment wejścia ustawy w życie jest najgorszy z możliwych. Gdyby przyjęte w niej rozwiązania wprowadzić w życie kilka lat temu, nie zagroziłyby stabilności rynku mieszkaniowego. Teraz, w okresie dużej niepewności wprowadzanie nowych restrykcji, w dodatku trudnych niekiedy do interpretacji i niejednoznacznych może znacznie zwiększyć i tak dużą niepewność.

Z całą stanowczością muszę zaprzeczyć często pojawiającym się insynuacjom, jakoby deweloperzy reprezentowani przez PZFD sprzeciwiali się ustawowej regulacji działalności deweloperskiej i taką regulację blokowali. Już ponad sześć lat temu włączyliśmy się w prace ówczesnego Ministerstwa Budownictwa, które miały wypracować projekt stosownej ustawy. Zabiegaliśmy również w Ministerstwie Infrastruktury o dokończenie tych prac. Naszą troską było jedynie to, by przepisy chroniące nabywców mieszkań były jasne, nie kontrowersyjne i zawierały różne rozwiązania, pozwalające na wybór zarówno deweloperom jak i nabywcom mieszkań. Niestety, dopiero potrzeba przedwyborczej kampanii zmobilizowała władze do uchwalenia prawa przygotowanego naprędce, bez konsultacji z zainteresowanymi środowiskami (ale to już jak ostatnio widzimy standard) i procedowanego z naruszeniem podstaw przyzwoitej legislacji. Skutkiem wcześniejszego zaniechania i gorączkowego procedowania ustawy jest prawo bardzo niedoskonałe, w wielu miejscach niejasne i niejednoznaczne, a jego skutki mogą okazać się przeciwne do założonych.

Temat jest bardzo szeroki i aby nie traktować go pobieżnie, chcąc przybliżyć Czytelnikom wszelkie jego aspekty, poświęcę mu kilka najbliższych wpisów.

Dziś o skutkach obowiązku prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Najdonioślejszym w skutki rozwiązaniem przyjętym w ustawie jest uzależnienie możliwości prowadzenia działalności deweloperskiej od zgody banku na prowadzenie specjalnego rodzaju rachunku – mieszkaniowego rachunku powierniczego. Jest to rozwiązanie niespotykane nigdzie indziej. Nawet gwarancja bankowa czy ubezpieczeniowa zwrotu wpłaconych zaliczek nie uwalnia od konieczności prowadzenia rachunku powierniczego. W praktyce oznacza to koncesjonowanie działalności deweloperskiej przez banki. Po analizie zapisów ustawy narzucającej na banki nowe obowiązki a jednocześnie w wielu punktach niejasnej, banki już zapowiedziały, że nie każdemu dziś działającemu deweloperowi, choćby miał wieloletnie doświadczenie, otworzą rachunek powierniczy czyli pozwolą na kontynuowanie działalności. Tym bardziej nowym firmom, chcącym wejść na rynek mieszkaniowy będzie trudno uzyskać zgodę banku na rozpoczęcie tej działalności.

W innych krajach europejskich dopuszczalne są alternatywne sposoby zabezpieczenia wpłat zaliczek na poczet kupna mieszkania w budowie. Może to być częściowe, sukcesywne przewłaszczanie nieruchomości w czasie budowy, może być powierzenie kontroli nie tylko bankom lecz również specjalistycznym firmom, prawnikom czy notariuszom lub dopuszczenie ubezpieczenia zaliczek jako samodzielnego instrumentu bezpieczeństwa. Polski model koncesjonowania działalności deweloperskiej przez banki jest kuriozalny i w konsekwencji ugodzi również w tych, których miał chronić. Ograniczenie liczby podmiotów działających na rynku mieszkaniowym doprowadzi do ograniczenia konkurencji ze wszystkimi negatywnymi tego skutkami. Koszty rachunków będą też znaczne nie tylko z powodu trudności w wycenie ryzyka banku, lecz również ze względu na zmonopolizowanie koncesjonowania deweloperów przez jedną grupę podmiotów prywatnych.

Firmy, które nie uzyskają zgody banku na dalsze prowadzenie działalności, ale również ich dotychczasowi klienci, mogą mieć kłopoty związane z niemożnością zrealizowania nowych przedsięwzięć. Nie jest to ciekawa perspektywa, zwłaszcza na trudnym obecnie rynku.

Słychać niekiedy pogląd, że firmy, które nie uzyskają koncesji od banku lepiej żeby w ogóle nie znalazły się na rynku. Tylko że, mimo rynku trudnego dla producentów, nic złego z firmami deweloperskimi się nie działo. Wbrew czarnym scenariuszom deweloperzy nie padają, mieszkania budują, sprzedają i planują dalsze inwestycje. Rynek nie potwierdza tezy o znaczącej liczbie firm zagrażającej zaufaniu do branży. Oczywiście są przykłady nierzetelnych umów, niedotrzymywania terminów i niepełnej informacji. Te aspekty działalności należało uregulować już dawno i dobrze się stało, że ustawa reguluje obowiązki informacyjne i treść umowy deweloperskiej, choć w wielu miejscach niejasno i nie w pełni. Ale czym innym jest regulacja uzależniająca możliwość prowadzenia działalności gospodarczej od zgody innego podmiotu gospodarczego. I w tym główny problem.

W następnym odcinku omówię zasady prowadzenia rachunków, ich zalety, wątpliwości związane z przyjętymi zapisami i możliwe zagrożenia.

Ku pokrzepieniu serc na Nowy Rok

Opublikowano 2 stycznia 2012 Autor: Jacek Bielecki

Zwyczaj (i dziennikarze) wymaga, by na początku roku powróżyć o nadchodzących 12 miesiącach. Co to będzie, jak to będzie i dlaczego akurat tak? Więc i ja rozkładam karty, czyszczę kulę, zaglądam do filiżanki po kawie i oto widzę:

Rząd i parlament, zmobilizowani utrzymaniem przez Polskę 164 miejsca w rankingu Banku Światowego i świadomi roli budownictwa w gospodarce, szybko i radykalnie uproszczą wszelkie procedury do niezbędnego minimum, wprowadzą kompleksowe, nowoczesne rozwiązanie pod nazwą Kodeks budowlany i już pod koniec roku przygotowanie budowy nie zajmie więcej jak dwa, no góra 3 miesiące.

Rozpędzona machina reformatorska nie poprzestanie oczywiście tylko na tym. Dostrzegając pilną potrzebę odblokowania prywatnego budownictwa czynszowego nowe prawo, uwalniając właścicieli mieszkań od obowiązku utrzymywania nierzetelnych lokatorów pozwoli prywatnemu kapitałowi szerokim strumieniem wpłynąć na budowy. Powstaną tysiące mieszkań, w których za umiarkowany czynsz zamieszkają rodziny, których nie stać, lub które nie chcą kupować mieszkania na własność.

Władze miast, zorientowawszy się, że zaniedbanie podstawowego obowiązku wobec wyborów jest nie fair, tknięte wyrzutem sumienia uchwalą plany miejscowe dla wszystkich terenów, gdzie możliwy jest rozwój budownictwa i infrastruktury, a mieszkańcy, doceniając ten trud, nie będą uprzykrzać życia swoim sąsiadom ciągłymi protestami.

Banki, dostrzegając wyjątkową w skali Europy możliwość bezpiecznego zarobku na kredytach mieszkaniowych, otworzą swe skarbce na oścież dla obywateli jedynego w Europie kraju o stabilnym rozwoju gospodarczym, skutecznie podtrzymywanym przez deweloperów i budowlańców.

Będzie dobrze, coraz lepiej.

Są wprawdzie malkontenci, którzy przebąkują, że nie wszystko to się wydarzy, że może trochę później, że może nie do końca tak, ale to bardzo rzadkie głosy. Spotkałem nawet kogoś kto, nie uwierzycie, twierdzi, że nic z tego nie będzie. Ale ja, jako optymista z natury, jestem przekonany, ze nadszedł dobry czas. Bo jeśli nie teraz, to kiedy, jeśli nie ten rząd, to który? I tego przekonania będę się trzymał. Jak pijany płotu.

Ceny mieszkań w 2012 roku

Opublikowano 15 grudnia 2011 Autor: Jacek Bielecki

Artykuł redaktora Marka Wielgo ze środowej Gazety Wyborczej wywołał pewne poruszenie – nie tylko szumnym tytułem („spadek nawet o 30%”), który przeczy treści samego artykułu – ale ogólnie tezą o tym, że ceny mieszkań będą spadać. To trochę wróżenie z fusów. Być może właśnie teraz jest moment na kupno mieszkania – ciekawą analizę sytuacji można znaleźćw tym artykule.

Zauważmy, że:

Jeśli dzisiejsza średnia cena mieszkania jest mniejsza od tej sprzed roku o około 5%, to warto zwrócić uwagę, że jest to inny produkt. Obecnie w ofercie przeważają mieszkania w odleglejszych lokalizacjach, budowane oszczędniej i można powiedzieć w sumie o nieco niższym standardzie.

Nie ma się z czego cieszyć, ale takie są dziś możliwości nabywców i dość szybko deweloperzy się do tego dostosowali. Sposobem dostosowania się do realnych możliwości rynku jest też zmniejszenie produkcji i to już widać po malejącej liczbie rozpoczynanych budów.

Dla rynku pierwotnego poziomem ograniczającym możliwości obniżki ceny są koszty. Rosnąca inflacja nie pozwala zmniejszyć kosztów robocizny, a rosnące ceny energii, mają znaczący wpływ na koszty budowy.

Nowa regulacja, mająca „chronić nabywców” kreuje nowe, znaczne koszty. Dzisiaj żaden bank nie chce się wypowiedzieć ile będą kosztowały rachunki powiernicze, ale najostrożniejsze prognozy mówią o 5% ceny mieszkania. Ochrona kosztuje zawsze i wszędzie i trzeba będzie to skalkulować w przyszłym roku.

Banki w nowych warunkach będą udzielały kredytów, bo na tym zarabiają i po to gromadzą lokaty. Nowe regulacje skomplikują być może procedury, ale kredyt mieszkaniowy jest zawsze najbezpieczniejszy, najlepiej spłacany i, szczególnie w warunkach zawirowań finansowych, okaże się najbezpieczniejszy, bo najlepiej zabezpieczony.

Czy rynek w nadchodzącym roku ograniczy się? Z pewnością tak, nie będzie to jednak załamanie, lecz raczej stopniowe ograniczenie zarówno popytu jak i nowej oferty. Czy ceny mogą spaść? Mogą, ale raczej dla inwestycji mniej trafionych, których nie bardzo ma kto kupić. Mieszkania poszukiwane, dostosowane do potrzeb nabywców utrzymają swą wartość, zwłaszcza wobec przewidywanego zrównoważenia podaży z popytem.

I na koniec pod rozwagę. Spadek cen nieruchomości, zwłaszcza znaczący nie jest w niczyim interesie. Większość z nas, 9,5 miliona polskich rodzin jest właścicielami mieszkań. Wiele z tych rodzin ma do spłacenia kredyty, które zabezpieczone są mieszkaniami, a w przypadku znacznego spadku wartości zabezpieczenia banki mogą zażądać dodatkowych zabezpieczeń. Tym, którzy chcą kupić mieszkanie na kredyt, będzie je znacznie trudniej zdobyć, jeśli banki przewidując spadek wartości mieszkania zażądają większego wkładu własnego.

W ostatecznym rachunku na spadku cen nieruchomości wszyscy stracimy. Ci którzy mają mieszkania zubożeją, a ci którzy ich nie mają będą musieli zadowolić się mniejszymi lub dłużej na nie czekać. Ta prawidłowość już jest widoczna. Mimo, że ceny oferowanych obecnie mieszkań są o kilka procent niższe niż rok, dwa lata temu, nabywców stać na coraz mniejsze mieszkania i coraz trudniej o kredyt.

Przykłady krajów, gdzie gwałtowny spadek cen mieszkań był główną przyczyną recesji każą nam życzyć sobie raczej stabilizacji cen niż ich załamania. Zamiast więc straszyć absurdalnymi tytułami przeprowadźmy rzetelną analizę i podejdźmy do zagadnienia z rozwagą.

Mimo wszystko nie sądzę, że przyszły rok będzie gorszy od obecnego. Wszyscy uczestnicy rynku – deweloperzy, nabywcy, banki, będą musieli dostosować się do realiów ekonomicznych, a wobec ciągle ogromnych potrzeb, rynek mieszkań będzie miał znaczący udział w utrzymaniu na bezpiecznym poziomie polskiej gospodarki.