O gęstości nowoczesnych miast

Vintage toned Manhattan skyline at sunset, NYC, USA.

Europa jest jednym z najbardziej zurbanizowanych kontynentów na świecie. Obecnie ponad dwie trzecie ludności Europy mieszka na obszarach miejskich, a odsetek ten stale wzrasta. Aglomeracje przyszłości powinny zatem charakteryzować się zwartą zabudową oraz ograniczeniem niekontrolowanego rozlewania się miast.

Rozlewanie się miast – to nas dużo kosztuje

Wspomniany proces, polegający na rozprzestrzenianiu się osiedli o niskiej gęstości zaludnienia, stanowi jedno z głównych zagrożeń zrównoważonego rozwoju terytorialnego. Świadczenie usług publicznych jest tam coraz kosztowniejsze i trudniejsze, zasoby naturalne są nadmiernie eksploatowane, sieci komunikacji publicznej niewystarczające, a stopień zależności od samochodów oraz korki w miastach i wokół miast stoją w sprzeczności z oczekiwaniami społecznymi.

Zagęszczanie miast powinno być naturalnym procesem  w XXI wieku. Dla wielu państw, z Polską włącznie, stanowi ono jednak jeszcze duże wyzwanie.  Z biegiem lat jest nas coraz więcej i stajemy przez to przed trudnym wyborem: budować coraz gęściej i z głową wykorzystywać nawet najmniejsze przestrzenie, czy wydzierać kolejne terytoria naturze
i sytuować mniejsze ośrodki miejskie na obrzeżach aglomeracji. Ja nie mam wątpliwości, że lepsze jest to pierwsze rozwiązanie.

W poszukiwaniu przykładów

Rozważając to, co powinniśmy robić, lubię powoływać się na przykłady innych państw, gdyż jestem przekonany, że czerpanie ze sprawdzonych wzorców może uchronić nas przed popełnianiem błędów. Jeśli spojrzymy na miasta wysoko rozwinięte, to zauważymy, że są one dużo gęściej zaludnione niż ma to miejsce w Polsce, a budownictwo pnie się w nich ku górze.

Warto zwrócić uwagę na rozwiązanie, jakie zaproponowano w Wielkiej Brytanii. Jasna i spójna strategia Londynu zakłada koncentrację zabudowy w dobrych punktach komunikacyjnych. W praktyce oznacza to zgodę na budowanie bardzo gęsto i wysoko przy stacjach metra czy dworcach kolejowych. Najbardziej widocznym efektem tej polityki jest najwyższy budynek w Europie The Shard, który został oddany do użytku w 2012 roku.  Mający 309 metrów wysokości, usytuowany jest w centrum miasta i co ciekawe w dzielnicy, która wcześniej nie miała wysokościowych budynków tak jak serce biznesowego Londynu, czyli the City. Na dachu stacji kolejowej i metra powstało architektoniczno-konstrukcyjne dzieło sztuki, które ma 72 kondygnacje. Na pierwszy rzut oka taki budynek może być uciążliwy dla natury, jednak nic bardziej mylnego. Gdybyśmy chcieli zastąpić go bardziej przyjaznymi, w powszechnym mniemaniu niskimi, dwu piętrowymi budynkami, musielibyśmy wyciąć tysiące metrów kwadratowych lasu.

Sztandarowym przykładem miasta o dużej gęstości zaludnienia jest Nowy York z Manhattanem na czele. Miejsce, które wielu kojarzy ze spełnionym „American dream”, zamieszkuje ponad 8 milionów ludzi. Gęstość zaludnienia na Manhattanie wynosi prawie 27 tys, osób na kilometr kwadratowy. Patrząc w skali całego kraju, jedna na 38 osób żyje właśnie tam. [1]

Według poglądu, że przeludnienie ma niekorzystny wpływ na jakość życia, zadowolenie mieszkańców NYC powinno być na bardzo niskim poziomie. Tymczasem ludzie chcą tam mieszkać.

Widać zatem, że zachodnie gospodarki, z amerykańską na czele, nie boją się dużej gęstości zaludnienia i traktują ją jako naturalny element rozwoju ekonomicznego metropolii. Prawidłowością jest, że miasta wysokorozwinięte są o wiele gęściej zaludnione niż miasta w Polsce. Dlatego też powinniśmy dążyć do tego, aby również w Polsce budować w górę (na tyle, na ile pozwalają nam obecne warunki i możliwości techniczne), przygotowując przestrzeń dla nowych pokoleń.

Ciekawym przykładem jest również Hong Kong, który zajmuje powierzchnię 1100 kilometrów kwadratowych, z czego tylko 25% terenów jest przeznaczonych pod zabudowę. Z tego względu w Hong Kongu są dzielnice, w których gęstość zaludnienia dochodzi do ok. 36 tys. osób/km2 (dzielnica Kowloon City) Według szacunków CIA Factbook (2014) w Hong Kongu, który w 40% składa się z parków i rezerwatów, mieszka 7,26 mln ludzi.

Gęstość zabudowy a troska o tereny zielone

Warto również przypatrzeć się działaniom, jakie podejmują władze Hong Kongu, ponieważ charakteryzują się one równowagą widoczną w dbałości o przestrzeń i dostępną ziemię. Z jednej strony są tam najgęściej zaludnione dzielnice świata, a z drugiej, tak jak już wspomniałem, ok. 40% powierzchni Hongkongu stanowią parki i rezerwaty przyrody![2] Gdy władze już podejmą decyzję o przeznaczeniu skrawka terytorium pod nową zabudowę, powstają budynki o wysokości powyżej 50 pięter i co ciekawe – najczęściej z raptem kilkoma miejscami parkingowymi.  Gdyby miasto chciało zastąpić te drapacze chmur budynkami do 8 pięter (wysokimi jak na nasze warunki) konieczne było by wycięcie wszystkich drzew i likwidacja rezerwatów, co z pewnością nie spotkałoby się z uznaniem społecznym.

Zwiększanie gęstości miast to nieodwracalny kierunek dla całej ludzkości, jeżeli chcemy pamiętać o naszym niekorzystnym wpływie na środowisko i dążyć do jego ograniczania. Duża gęstość zaludnienia obszarów miejskich umożliwia stosowanie bardziej energooszczędnych form mieszkalnictwa, komunikacji i usług. W związku z tym środki służące przeciwdziałaniu zmianie klimatu mogą być skuteczniejsze i  oszczędniejsze w dużych i gęsto zaludnionych miastach niż na terenach obrzeżnych.

W dobie stale wzrastającej tendencji migracyjnej do miast powinniśmy podchodzić do ich rozbudowy metodycznie, w sposób zaplanowany i przemyślany. Czerpiąc od innych, ucząc się na ich błędach i naśladując sukcesy, możemy zdziałać najwięcej. Nowoczesność wyznacza kierunek – powinniśmy budować gęsto i ku górze.

Warunki powstawania nowej tkanki miejskiej w Polsce

Niemniej niech nikt nie pomyśli, że jestem zwolennikiem, aby w Polsce zakazać budowy poza ścisłymi centrami miast. Pomysł, aby drastycznie ograniczyć ilość terenów budowlanych przewinął się w tym roku (2015) w postaci propozycji faktycznej likwidacji decyzji o warunkach zabudowy (w teorii miało to być tylko ograniczenie, ale tak daleko idące, że oznaczające niemal wyeliminowanie tego instrumentu). Tym samym nowe budynki mogłyby powstawać prawie tylko na terenach objętych planem zagospodarowania przestrzennego – a to jedynie 30% terytorium kraju! Niektórzy mówią, że mamy planów, które pozwalają na zasiedlenie 80 mln ludzi – tylko co z tego, jak planów nie ma tam gdzie ludzie chcą mieszkać, a inwestorzy chcą budować. W Warszawie pokrycie planami jest na poziomie 35,98%. Ograniczenie terenów budowlanych bez żadnej alternatywy po prostu doprowadziłoby do wzrostu cen działek pod planem. Jeśli ograniczamy podaż, a popyt pozostaje ten sam, to ceny rosną – taka jest podstawowa zasada ekonomii. Droższe działki oznaczają później mniej inwestycji, mniej pracy dla architektów, projektantów, wykonawców, mniej zamówień na materiały budowlane itd.

Ktoś powie – deweloperzy chcą utrzymania chaosu przestrzennego. Otóż nie! To, że zależy nam estetyce widać po tym jak wyglądają duże osiedla budowane przez jednego inwestora – są spójne architektonicznie i przyjazne użytkownikom. Problemem jest to, że w centrach polskich miast mamy działki leżące odłogiem jako lokata kapitału oraz, że te działki są małe, nieregularnych kształtów. I tak mamy dziury w zabudowie głównych ulic, które straszą latami.

 Jeśli więc chcemy mieć lepiej funkcjonujące, zwarte miasta należy zacząć od ułatwień dla budowania w centrach miast, a nie karać Polaków wyższymi cenami za to, że działki są rozdrobnione i mamy mało planów. Kilka lat temu, aby zachęcić do budowania w miastach, a nie pod nimi, automatycznie odrolniono tereny położone w miastach.  W 2013 rok odwrócono ten proces! Teraz inwestor musi przejść tą samą ścieżkę kupując teren rolny w mieście jak i pod miastem. Zachęta do inwestowania w mieście (poprzez łatwiejszą procedurę) zniknęła. Wspominamy o pięknie przedwojennej Warszawy. Ale czy pamiętamy, że wtedy budowało się domy przylegające do granicy? Teraz przepisy zniechęcają do takiej zwartej zabudowy.

Konkludując – budowę zwartych i przyjaznych użytkownikom miast musimy zacząć od zachęt do inwestowania w centrum (wyżej, gęściej, szybciej), a nie od wprowadzania zakazów.


[1] http://www.nyc.gov/html/dcp/html/census/pop_facts.shtml 

[2] http://www.gov.hk/en/about/abouthk/factsheets/docs/country_parks.pdf

 

Jak rewitalizacja, to z przedsiębiorcami

Revitalize the City Downtown Urban Center Skyline Improve Busine

Do niedawna trwały konsultacje społeczne dotyczące rządowego projektu ustawy o rewitalizacji. Akt prawny wprowadzi definicje legalną rewitalizacji uwzględniającą wymaganą kompleksowość procesu – za rewitalizację uznane będą tylko przedsięwzięcia całościowe, integrujące interwencję na rzecz społeczności lokalnej, przestrzeni i lokalnej gospodarki, skoncentrowane terytorialnie i prowadzone we współpracy z lokalną społecznością, w sposób zaplanowany oraz zintegrowany.

Jak czytamy na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, ustawa nada odpowiednie ramy prawne dla rewitalizacji w Polsce, których obecnie brakuje, zachęcając coraz więcej samorządów do prowadzenia tego procesu. 

Już to jedno zdanie wystarczy, aby w przedsiębiorczym umyśle zapaliła się czerwona lampka. Dlaczego ustawodawca z góry zakłada, że w rewitalizacji powinny uczestniczyć jedynie podmioty samorządowe? Jakkolwiek cieszę się, że Rząd pochylił się nad daną tematyką i zauważył problem, jakim jest niezagospodarowana przestrzeń poprzemysłowa, która często zaburza krajobraz centrów polskich miast, tak myśląc w kategoriach przedsiębiorczych czegoś mi w tym projekcie brakuje.

Tym czymś jest naturalnie rola, jaką w procesie rewitalizacji mogliby i powinni odegrać prywatni inwestorzy. Proponowane zapisy nie dość, że nie uzwględniają działań komercyjnych, to nie mówią też nic na temat narzędzi finansowania przedsięwzięć. Idealnym rozwiązaniem byłoby zaproszenie podmiotów prywatnych do współpracy na korzystnych warunkach,  z uwzględnieniem decyzyjnej i koordynacyjnej funkcji gmin.
W mojej ocenie taki model powinien być wzięty pod uwagę przez ustawodawcę, czemu daliśmy wyraz w przygotowanym przez PZFD stanowisku.

Na początek przeanalizujmy kilka faktów…

W wielu polskich gminach od dziesięcioleci postępuje degradacja społeczna, techniczna, środowiskowa i przestrzenna. Szacuje się, że problem ten dotyczy aż 20% obszarów zurbanizowanych w Polsce, zamieszkanych przez ok. 2,4 miliona mieszkańców. Warto przywrócić miastom zapomniane tereny, szczególnie, że Unia Europejska chce na ten cel przeznaczyć aż 25 mld. złotych. Za taką sumę można by w Polsce stworzyć zupełnie nową jakość przestrzeni publicznej, ale pewną barierą jest myślenie o rewitalizacji głównie w kontekście remontów zabytkowych kamienic, dróg, placów i parków, przy niedocenianiu roli, jaką może pełnić gospodarka komercyjna, w tym mieszkaniowa, biurowa, handlowa i produkcyjna.Hope of investor concept

Wzorowa rewitalizacja to projekt złożony, w wyniku którego ma powstać sprawnie działająca społeczność lokalna. Przywracanie przestrzeni mieszkańcom nie polega tylko na zapewnieniu mieszkań komunalnych czy odnowionych muzeów. Ideą rewitalizacji jest pobudzenie aktywności społecznej w wielu obszarach, np. ekonomicznym czy kulturalnym. Z tego względu na takich terenach powinno się generować miejsca pracy (sklepy, kawiarnie, biura, małe rzemiosło i produkcja), w czym mogą być pomocni prywatni inwestorzy.

Bądźmy bardziej pragmatyczni. Tam, gdzie istnieje nadzór właścicielski, trwałość zmian jest zagwarantowana przez osobę, której na tym bezpośrednio zależy. Spójrzmy chociażby na naszych zachodnich sąsiadów.

W poszukiwaniu dobrych wzorców

 Rewitalizacja miast w Niemczech jest wpisana w strategię działania państwa oraz ma służyć dobru jego obywateli i jest traktowana jako interes publiczny.  Gmina jest podmiotem odpowiedzialnym za rewitalizację obszaru kryzysowego i może prowadzić przedsięwzięcie samodzielnie lub powierzyć je powiernikowi na podstawie specjalnej umowy. Podobny mechanizm z powodzeniem mógłby mieć zastosowanie w Polsce, przy czym zgadzam się ze stwierdzeniem, że cały proces powinien być należycie monitorowany na poszczególnych etapach realizacji.

Warto też przyjrzeć się praktycznym przykładom. Jak czytamy w pracy pod red. prof. Bryxa, „interesujący przykład rewitalizacji polegającej na przywróceniu obszarowi jego historycznej funkcji handlowej można znaleźć w Hamburgu, w obrębie Specjalnej Strefy Ekonomicznej (Business Improvement District – BID). Jest to luksusowy pasaż handlowy „Neuer Wall” – typowy przykład powrotu funkcji centrum handlowego do centrum miasta. Występują tu sklepy większości znanych marek, uznane przez lokalną społeczność punkty usługowe i prestiżowe kluby. Rewitalizacja powiodła się głównie dzięki zaangażowaniu inwestorów prywatnych – aż 70% właścicieli gruntów podpisało się pod wnioskiem o przyznanie ulicy statusu obszaru rewitalizowanego w ramach BID.[1] 

Sam prof. Bryx przyznaje, że „trzeba zrobić wszystko, aby zachęcić prywatnych właścicieli nieruchomości oraz inwestorów zewnętrznych, zarówno krajowych, jak i zagranicznych, do inwestowania na obszarze rewitalizowanym. Największym niemieckim sukcesem w finansowaniu rewitalizacji miast jest bowiem udział prywatnych nakładów inwestycyjnych wynoszący ¾ wszystkich wydanych środków.”[2] 

W pełni zgadzam się z profesorem i mam nadzieję, że ustawodawca również da się przekonać do naszych racji. Tak długo, jak przedsiębiorcy nie będą traktowani w Polsce jako partnerzy zmian i rozwoju, którym warto ułatwiać działalność, tak długo jeszcze wiele będzie nas różniło od myślenia Zachodu.


[1] Rewitalizacja miast a Niemczech, (pod red.) M. Bryxa i A. Jadach-Sepioło, Kraków 2009

[2] Ibidem.

Atak na budowniczych mieszkań

Gdy pierwszy raz zobaczyłem propozycje do nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej zaproponowane przez UOKiK, zadałem sobie podstawowe pytanie: czemu mają one służyć i kto tak naprawdę na tym skorzysta.

Przede wszystkim zaskoczyła mnie propozycja (1) likwidacji otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (dalej „OMRP”) jako samodzielnego instrumentu ochrony środków nabywców oraz (2) objęcie przepisami ustawy mieszkań już wybudowanych i lokali użytkowych. Rachunki otwarte miałyby występować tylko wspólnie z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową.

Ktoś, kto nie zna procesu inwestycyjnego i nie patrzy na system ekonomiczny holistycznie przez pryzmat zależności między administracyjnymi ograniczeniami działalności przedsiębiorców, a rozwojem gospodarczym i dostępnością produktów powie zapewne, że wprowadzenie dodatkowych gwarancji leży w interesie konsumenta. W końcu UOKiK, proponując swoje zapisy, nie ustaje w zapewnieniach, że nie chodzi o nic innego, jak właśnie o dobro kupujących. Tylko czy takie będą skutki?

why, UOKiK, why”?

Zastanówmy się najpierw, co przemawia za likwidacją OMRP? Tzw. ustawa deweloperska weszła w życie 29 kwietnia 2012 r. wprowadzając dodatkowe uregulowania, które miały podnosić bezpieczeństwo nabywców kupujących jeszcze niewybudowane mieszkania.

I tak, już 29 kwietnia 2012 r., zaczęły  obowiązywać przepisy (1) wprowadzające prospekt informacyjny, (2) regulujące treść umowy deweloperskiej, (3) stanowiące o wpisie roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości, na której powstaje przedsięwzięcie, itd.

Drugim stopniem bezpieczeństwa są obowiązkowe środki ochrony nabywców, czyli przede wszystkim rachunki powiernicze, które są obligatoryjne dla inwestycji po raz pierwszy wprowadzanych do sprzedaży po 28 kwietnia 2012 roku.

Zaledwie po trochę ponad dwóch latach obowiązywania ustawy i jeszcze krótszym czasie funkcjonowania OMRP (bo przecież na rynku są jeszcze inwestycje sprzed 29 kwietnia 2012), UOKiK proponuje faktyczną likwidację otwartych rachunków powierniczych. Cóż przemawia za takim obrotem spraw? Ciężko stwierdzić. Czy słyszeli Państwo o przypadku dewelopera stosującego OMRP, gdzie interesy klientów były zagrożone? Nie…? Ja też nie. A co ciekawsze, UOKiK również nie zarejestrował takiej sytuacji.

Czy Urząd dysponuje przykładami lub analizami pokazującymi, że istnieje jakieś systemowe ryzyko, które wymaga tak drastycznego ograniczania swobody działalności gospodarczej i swobody umów? Niezdecydowanym podpowiem – nie.

Zastanówmy się teraz, jakie byłby efekty proponowanych zmian…

Wyeliminowanie OMRP spowodowałoby, że wszyscy deweloperzy właściwie obligatoryjnie musieliby zaciągać kredyty na całą wartość inwestycji. To oczywiście wpłynęłoby na finalną cenę mieszkania. W jakim stopniu? Przy obecnych kosztach kredytu mowa o ok. 4-4,5%. W przypadku mniejszych deweloperów, mogłoby być jeszcze więcej, bo przecież im mniejsza inwestycja, tym wyższe koszty przypadające na jedno mieszkanie – wiele opłat jest stałych, niezależnych od wartości czy liczby mieszkań.

Taki obrót spraw oznaczałby, że na rynku potrzebne byłoby ponad 20 mld złotych na finansowanie inwestycji deweloperskich. Tymczasem banki przeznaczają na ten rynek ok. 6-7 mld złotych rocznie. Dobrze Państwo myślą – dla wszystkich nie starczy. Mali deweloperzy operujący w niewielkich miejscowościach na pewno nie byliby tu preferowanymi klientami…

Z naszych wyliczeń wynika, że propozycja likwidacji OMRP będzie kosztowała ok. 1 mld 145 mln złotych rocznie (przy założeniu produkcji mieszkań z 2014 r. i obecnych kosztów kredytów). Te koszty będą musiały być uwzględnione w cenie mieszkań i finalnie poniesione przez nabywców.

Jeden z dziennikarzy napisał, że podobne tezy – o wzroście cen mieszkań – wysnuwaliśmy już w 2012 roku, a nic takiego nie nastąpiło, a wręcz ceny mieszkań spadły. Taka sytuacja miała miejsce,  to prawda. Zastanówmy się jednak, jakie były tego prawdziwe przyczyny. Koszty tzw. ustawy deweloperskiej podwyższyły koszt budowy mieszkań – to nie ulega wątpliwości. W tym samym czasie spadły jednak koszty materiałów, wykonawstwa, ziemi, marże. Dzięki temu finalne ceny mieszkań obniżyły się  w porównaniu z np. z 2007 rokiem. Nie zmienia to faktu, że do bezwzględnych kosztów budowy mieszkań doszedł ten jeszcze jeden, bez którego może mogłoby być taniej.

Nie postuluję przy tym o zupełne zniesienie ustawy deweloperskiej. Nigdy nie mówiłem tak ani ja, ani PZFD jako organizacja. Prosiliśmy jedynie o normalizację przepisów, o równowagę stron. Czy wiecie Państwo np. że nawet gdyby firma deweloperska wiedziała, że bank, który prowadzi rachunek powierniczy jest zagrożony niewypłacalnością lub narusza warunki umowy, nie może wypowiedzieć umowy o prowadzenie rachunku powierniczego i przenieść tego rachunku do innego banku?! Ustawa mu tego zabrania! (sic!). To pokazuje, jak bardzo nierówne są przepisy ustawy deweloperskiej i dlaczego prosiliśmy o ich nowelizację.

Jednak zaproponowane kierunki zmian jeszcze bardziej pogłębiają te nierówności. Uderzają w całą branżę, a najsilniej w małe firmy.

Już teraz widać na rynku, że część mniejszych, często rodzinnych deweloperów, w obliczu kolejnych barier biurokratyczno-bankowych, rozważa zaprzestanie swoich inwestycji.

W całym projekcie uderza mnie wybiórczy sposób patrzenia Urzędu, który zdaje się nie dostrzegać, że sam chce ograniczać konkurencję na rynku, tak naprawdę przeciwdziałając interesom klientów. Na całym kapitalistycznym świecie to właśnie konkurencja między przedsiębiorcami powoduje, że konsumenci otrzymują coraz lepsze produkty, za co raz korzystniejszą cenę.

Szereg spotkań, które odbyłem wraz z innymi pracownikami PZFD z przedstawicielami UOKiKu, miał na celu głównie jedno – przekonać Urząd, że proponowane rozwiązania „wyleją dziecko z kąpielą” i nie mają merytorycznego uzasadnienia.

Skłamałbym gdybym powiedział, że nie otrzymaliśmy możliwości przedstawienia naszych argumentów, jak to miało miejsce przy pierwotnym uchwalaniu ustawy w 2011 roku. Tym razem Urząd prowadzi bardzo konstruktywne konsultacje, co bardzo doceniamy.

Czy nasza argumentacja spotka się ze zrozumieniem? Czas pokaże. Najważniejsze jest to, aby dzielić się doświadczeniem i wiedzą merytoryczną z urzędnikami, którym mimo chęci tworzenia dobrego prawa, czasami brakuje wystarczającej świadomości, jak to wszystko wygląda w praktyce.

Mam nadzieję, że Urząd dokona reasumpcji swoich założeń.

Czy dziennikarstwo jest zawodem zaufania publicznego?

Jakiś czas temu na jednym z portali internetowych pojawił się materiał, który bazował na raporcie przygotowanym przez NPB. Wydźwięk artykułu bardzo dobitnie przekazywał jedną informację: NBP ostro skrytykował MdM jako sprzyjający deweloperom.

Cytując fragment wspomnianej publikacji „w raporcie napisano wprost, że program MdM można ocenić jako wspierający sektor deweloperski a nie realizujący cele społeczne. Głównie z powodu wykluczenia możliwości zakupu mieszkań na rynku wtórnym”.

Zaraz po wychwyceniu przez nasz monitoring mediów wspomnianego tekstu zaczęliśmy prześwietlać zdanie po zdaniu raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2013 r., do którego odnosił się artykuł.

Znaliśmy go już wcześniej, więc ze zdzwieniem poszukiwaliśmy wyjaśnienia, skąd się wzięła taka a nie inna konkluzja autorów artykułu.

Jak się okazało, w raporcie mającym ponad 50 stron, nawiązanie do MDM znalazło się zaledwie na 5 (nie licząc wykresów) i faktycznie jest tam zdanie sugerujące, że program rządowy sprzyja sektorowi deweloperskiemu. Problem polega na tym, że wyrwanie tego stwierdzenia z kontekstu całkowicie nie współgrało z wydźwiękiem całości. Warto zaznaczyć, że raport w głównej mierze koncentruje się na zjawiskach, które miały miejsce w 2013 roku i traktuje o rynku jako całości, przedstawia zależności gospodarcze i wykracza daleko poza ramy badania MDM. Kilka zdań o programie było, jak to wyraźnie zaznaczyli autorzy raportu, jedynie wstępną analizą.

Dziennikarze jak jeden mąż powielali informacje za jednym portalem i czytelnicy mogli przez to wywnioskować, że raport traktuje tylko o programie MDM, co dalekie jest od prawdy. NBP nie mógł przecież ocenić funkcjonowania programu jeszcze w 2013 roku! To jedno zdanie było jedynie presumpcją, którą w dalszym ciągu weryfikuje rynek. Pozostała część raportu, w ok. 99 %, traktowała o stabilizacji cen i innych pozytywnych aspektach, których doświadcza polski rynek nieruchomości mieszkalnych. Na to nikt nie zwrócił jednak uwagi.

Rozmawiałem później na ten temat z wieloma dziennikarzami, aby dowiedzieć się, skąd biorą się tego typu informacje. Wszyscy zgodnie przyznali, że materiał powielili za innym źródłem, ale nie zastanawiali się nad jego wiarygodnością. Skoro jest czarno na białym, że raport mówi o MDM, nikt nie polemizuje z takim dogmatem. Zatem wystarczy jedno dziennikarskie niedopatrzenie (żeby nie nazwać tego manipulacją), aby inni posługiwali się nierzetelną informacją. W pełni rozumiem dziennikarzy, którzy chcą tytułem przyciągnąć czytelników, ale w moim odczuciu nie powinno się to odbywać kosztem czyjejś reputacji.

Obrona dobrego imienia deweloperów nie jest łatwym zadaniem, gdyż jak mówi porzekadło, w kontekście braku zaufania i braku sympatii plasujemy się zaraz za politykami, co nie rokuje zbyt dobrze. Nie zmienia to jednak faktu, że chcielibyśmy być przez dziennikarzy traktowani uczciwie, bo nie sztuka szukać dziury w całym.

W mojej opinii dziennikarstwo jest  zawodem zaufania publicznego i bardzo cenię sobie współpracę z redaktorami, których znam i doceniam za wiedzę oraz wkład w informowanie społeczeństwa o sytuacji na rynku. Mimo to mam czasami wrażenie, że etos dziennikarski odstaje niekiedy od moich wyobrażeń, co mam nadzieję nie będzie potęgowało się w przyszłości.

Ograniczeń technicznych nie przeskoczymy, czyli spór o 2% różnicy powierzchni

 Nadal nie mogę się nadziwić, jak bardzo polskim przedsiębiorcom utrudnia się działalność gospodarczą. Już od jakiegoś czasu próbujemy przekonać UOKiK, że różnica między powierzchnią projektowaną a wybudowaną lokalu nie jest fanaberią dewelopera. Choćbyśmy starali się nie wiem jak bardzo, możliwości techniczne narzucają nam pewne ograniczenia, które mogą skutkować niewielkimi różnicami w metrażu mieszkań, które oddajemy klientom.

Przez długi czas zastanawiałem się, jakich jeszcze argumentów można użyć w dyskusji z urzędem, aby przekonać ich do naszej racji. Ekspertyza zamówiona przez sam UOKiK potwierdziła, że różnice od 2,1% do 4,3% są naturalnym efektem możliwości technologicznych, a mimo to urzędnicy nadal stali na swoim stanowisku, że deweloper nie ma prawa do żadnego marginesu błędu.

Pomimo niesprawiedliwego w naszej ocenie osądu sytuacji, dalej staraliśmy się odpowiednim doborem argumentów przekonać stróża praw konsumentów, że nie mamy złych zamiarów i zależy nam na wypracowaniu kompromisowych rozwiązań korzystnych dla kupujących i logicznych z naszego punktu widzenia.

Wyszedłem z założenia, że mówiąc o jakimś problemie, warto przedstawić go w szerszym kontekście, najlepiej poprzez porównanie. Postanowiliśmy sprawdzić jak rozwiązano tą kwestię w innych krajach europejskich.

Cóż, odpowiedzi były zgodne z moimi przypuszczeniami. Tak jak można było się tego spodziewać, wszyscy zapytani Członkowie Europejskiej Federacji Deweloperów (której PZFD jest Członkiem) zgodnie odpowiedzieli, że w praktyce dopuszcza się u nich margines błędu powierzchni projektowanej do wybudowanej… I to co najczęściej w wysokości +- 5%. W przypadku Niemiec, gdzie kwestie różnic rozstrzygają sądy, różnica dochodzi nawet do 10%. Co ciekawe, najczęściej odstępstwa w granicach dopuszczalnego marginesu w ogólnie nie podlegają rozliczeniom z klientami.

Postulowane przez nas wyznaczenie 2% dopuszczalnej różnicy w Polsce jest zatem bardzo racjonalną, żeby nie powiedzieć restrykcyjną, propozycją.

Na podstawie zebranych informacji stworzyliśmy raport o różnicach powierzchni, z którym mogą się Państwo zapoznać na naszej stronie internetowej w zakładce stanowiska. Dokument ten stanowi dla nas argument w debacie z UOKiK oraz wspiera nasze działania medialne w tym zakresie.

Pozytywną informacją jest to, że UOKiK jest coraz bardziej skory do merytorycznego dialogu i nasze relacje w ostatnim czasie uległy znacznej poprawie. Urząd potwierdził, że rozważy możliwość uregulowania kwestii dopuszczalnych różnic w nowelizacji ustawy deweloperskiej. Projekt ma być gotowy jeszcze w tym roku!

 

 

 

Czy grozi nam paraliż budowlany?

Ciężko patrzeć z optymizmem na rozwój budownictwa w Polsce po lekturze propozycji nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jako  Związek podzielamy cele, które przyświecają ustawodawcy, ale spoglądając na problem od strony praktycznej mamy świadomość, że przyjęcie zaproponowanych założeń, a w szczególności praktycznej likwidacji decyzji o warunkach zabudowy,  bez odpowiednio długiego okresu dostosowawczego, to prosta droga do drastycznego spadku inwestycji w Polsce. Dlaczego? Ze względu na to, że ponownie dochodzi do sytuacji, w której idealistyczne cele nie przystają do realiów i nie idą w parze z praktycznymi narzędziami.

Główną ideą przyświecającą nowelizacji jest zatrzymanie procesu niekontrolowanego rozlewania się miast. O tym zjawisku pisałem już niejednokrotnie, chociażby w kontekście programu MdM, który ze względu na swoją konstrukcję niejako wymusza na deweloperach budowę osiedli na obrzeżach. Podkreślałem wówczas, i uczynię to znowu, że jako branża jesteśmy zwolennikami tego, aby miasta się nie rozlewały, tylko skupiały w zwartych częściach aglomeracji (poświęcę temu osobny wpis). Jednak aby tak się działo, musi powstawać więcej planów zagospodarowania przestrzennego, odpowiednia infrastruktura komunikacyjna, a różne programy rządowe, choćby MdM powinny wspierać budowanie w centrach.  Tymczasem nie dość, że jedynie 30% kraju jest pokryte planami, tempo ich powstawania pozostawia naprawdę wiele do życzenia (przybywa ok. 1% planów rocznie), to jeszcze wspomniana nowelizacja zakłada zaś ograniczenie, a właściwie uniemożliwienie wydawania warunków zabudowy (tzw. WZ-etek), których uzyskanie jest jedyną szansą na rozpoczęcie budowy tam, gdzie planów brak czyli na 70% terytorium kraju.

Zbyt mało planów na tak szybkie zmiany 

W założeniach nowelizacji, powstawanie nowej zabudowy ma się odbywać prawie tylko na podstawie miejscowych planów zagospodarowania, do których szybszego uchwalania ma się przyczynić wspomniany akt prawny. Problem w tym, że nawet jeśli nowe rozwiązania spowodują dwu, a nawet trzykrotne przyspieszenie powstawania planów, to rocznie będzie ich powstawało na kolejne 3% terytorium kraju! Ograniczenie tworzenia nowej zabudowy na podstawie tzw. WZ-etek niechybnie doprowadzi do gwałtownego zmniejszenia podaży terenów inwestycyjnych i wzrostu ceny tych działek gdzie będzie można budować. Informacja o tym, że uchwalone dotychczas plany miejscowe pozwalają na zabudowę dla ok. 80 mln. Polaków nie jest do końca rzetelna, ponieważ (1) wiele z nich powstało pochopnie w miejscach, które ze względu na niedogodną lokalizację, nie cieszą się popytem wśród mieszkańców oraz (2) planów często nie ma tam gdzie są potrzebne. Czy z racji tego, że jakaś gmina na Pomorzu przeznaczyła w planach na budownictwo mieszkaniowe tereny dla 1 mln osób oznacza, że gmina na podkarpaciu ma mieć odebraną możliwość wydania decyzji zezwalającej na budowę jednego domu jednorodzinnego?

Przygotowanie i uchwalenie jednego planu to średnio ponad 3 lata. Co więcej część uchwalanych planów jest w późniejszym okresie zaskarżana przez Wojewodów (którzy ostatnio skrupulatnie weryfikują ich jakość).

Dość wspomnieć, że wiele miast nie ma planów na większości swoich powierzchni, a skali kraju więcej inwestycji powstaje w oparciu o decyzje WZ niż w oparciu o plan! W miastach na prawach powiatu w latach 2010-2013, pozwolenia na budowę wydane były w 45% w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w 46 % na podstawie decyzji o WZ, w 9% na podstawie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (Dane z OSR na podstawie IGiPZ PAN oraz szacunków MIR (ankieta badawcza)).

Słusznym rozwiązaniem powinno być w pierwszej kolejności stworzenie przemyślanych, dostosowanych do realiów rynkowych i potrzeb urbanistycznych planów, przynajmniej w rozsądnej liczbie, a dopiero następnie ograniczenie wydawania tzw. WZ-etek. Zaburzenie tej kolejności musi skutkować paraliżem inwestycyjnym, który będzie działał na szkodę rozwoju Polski.

Kto straci najwięcej?

Zastanówmy się teraz kto najbardziej ucierpi… Ponieważ piszę jako reprezentant deweloperów można by założyć, że to właśnie ta branża będzie poszkodowana najbardziej. Nie wydaje mi się jednak, aby tak właśnie było, zwłaszcza w długim okresie. Rozlewanie się miast to przede wszystkim zabudowa jednorodzinna pod większymi miastami. To właśnie w tych, którzy chcieliby się budować kilka czy kilkanaście kilometrów za miastem czekałaby niemiła niespodzianka. Oczywiście proponowane rozwiązania utrudniłyby również funkcjonowanie zorganizowanych inwestorów, ale przekierowanie inwestycji w zwarte obszary, raczej będzie wzmacniać zorganizowane budownictwo niż je osłabiać.

Bez warunków zabudowy nie powstałoby też wiele nagradzanych i pięknych inwestycji jak choćby Centrum Nauki Kopernik, Bibliotek Uniwersytecka w Warszawie czy Centrum Kongresowe w Katowicach…

Tak, tak te budynki powstały na WZ-kach.

Jeśli branża deweloperska by zyskała, to czemu jestem taki sceptyczny? Ponieważ głęboko wierzę, że tak drastyczna zmiana warunków prowadzenia inwestycji budowlanych w kraju doprowadzi do rozchwiania całego rynku, co może mieć negatywne konsekwencje dla wszystkich.

W świetle powyższych argumentów, które są jedynie szczytem góry lodowej, pozostaje nam jedynie liczyć, że ustawodawca dostrzeże niedociągnięcia planowanej nowelizacji
i zmieni ją w sposób, który zapewni kontrolowany, lecz dynamiczny rozwój polskiego budownictwa.

Pół roku MDM za nami

Teraz mamy już pewność, że nasze przewidywania z początku roku niestety sprawdzają się i nic nie wskazuje na to, aby sytuacja miała ulec poprawie. Mówiliśmy o tym, że – zakładając optymistyczny scenariusz – w 2014 roku grupa młodych Polaków, która skorzysta programu MdM będzie o połowę mniejsza od zakładanej. Po pół roku okazało się, że wykorzystano zaledwie 25% przewidzianych środków i z kolejnymi miesiącami program zwalnia coraz bardziej. Tym samym w naszym raporcie z początku roku byliśmy chyba zbyt optymistyczni.

Kupujący nie skorzystają na tyle, na ile by mogli. W związku z tym bardzo czekałem na propozycje Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju związane z możliwościami reformy programu. Mimo wielu naszych działań wyjaśniających przyczyny złego funkcjonowania MdM, Ministerstwo nie zareagowało tak, jak na to liczyłem. Czy program uda się poprawić i jednak uratować go dla ponad 10 tys. rodzin, które mogłyby skorzystać z programu? Mam co do tego sporo wątpliwości.

Przede wszystkim MIR nie widzi konieczności korekty błędu statystycznego GUS-u. Mam na myśli to, że średnie ceny odtworzenia metra kwadratowego mieszkania co do zasady nie zawierają podatku VAT (8%), części kosztów budowy (ok. 12%) oraz jakiejkolwiek marży dewelopera. Miałem nadzieję, że nowelizacja ustawy przynajmniej skoryguje błąd polegający na tym, że ogłaszane ceny nie zawierają podatku VAT, który każdy nabywca musi przecież zapłacić. Tak się jednak nie stało.

Szczytem moich marzeń byłoby to, aby ceny w programie osiągnęły ceny rynkowe i moi 30-letni znajomi mogli sami zdecydować, czy wolą 50-metrowe mieszkanie na warszawskiej Woli czy 70-metrowe na Białołęce. W końcu oni sami wiedzą najlepiej, czego oczekują od miejsca zamieszkania. Taki właśnie system wsparcia przyjęła Wielka Brytania mówiąc obywatelom wprost – zdecyduj sam, czy wolisz kawalerkę w centrum Londynu czy apartament na obrzeżach. Liczy się to, aby cena nie przekroczyła 600 tys. funtów.

W swoim oświadczeniu MIR powiedziało, że dostrzega pozytywny wpływ MdM na obniżanie średnich cen mieszkań. Bądźmy szczerzy. Średnia cena mieszkań spada nie dlatego, że tanieją mieszkania w centrach miast, ale dlatego, że na rynek wprowadzanych jest więcej inwestycji położonych na obrzeżach. Te są po prostu tańsze. Potwierdzi to każdy, kto ostatnio szukał mieszkania. MdM powoduje zatem nie tyle spadek cen mieszkań, co rozlewanie się miast i powstawanie budynków o obniżonym standardzie. Ministerstwo wysunęło kilka propozycji nowelizacji, m.in objęcie programem spółdzielni mieszkaniowych czy większe wsparcie dla rodzin wielodzietnych.

Wbrew temu, co twierdzą spółdzielnie, każda z nich już dziś może budować w ramach programu. Jedynym warunkiem jest to, aby przestrzegały one tych samych zasad co deweloperzy, czyli stosowały ustawę deweloperską. Inaczej mówiąc, spółdzielnie powinny oferować ten sam poziom ochrony nabywcy, który muszą zapewnić deweloperzy. Jedynie te, które nie chcą stosować się do zapisów ustawy (prowadzenie rachunków powierniczych, podpisywanie umów w formie aktów notarialnych czy gwarancja finalnej ceny mieszkania), nie mogą korzystać z programu MdM.

Jeśli zaś chodzi o wsparcie rodzin wielodzietnych, to bardzo gorąco popieram samą ideę. Trendy demograficzne w Polsce wyglądają bardzo niekorzystnie i trzeba zabiegać o ich odwrócenie. Mam jednak poważne obawy, czy taka nowelizacja będzie miała jakikolwiek wpływ na program. W końcu spośród wniosków złożonych przez małżeństwa jedynie 7% z nich było z dwójką lub więcej dzieci.  Zdecydowana większość beneficjentów programu to osoby bezdzietne, dla których mieszkanie jest jednym z kroków w drodze do założenia rodziny.

18 lipca 2014 r. Komisja Europejska opublikowała komunikat dotyczący wymiaru miejskiego polityk UE i kluczowych elementów agendy miejskiej UE [COM(2014) 490]. Wskazano tam na potrzebę kreowania zwartych miast. Takie zalecenie jest zdecydowanie zasadne. W końcu nowe tereny wymagają inwestycji w szkoły, szpitale, drogi, wodociągi i kanalizacje. Samorządowe budżety nie są w stanie wszystkiego wytrzymać. Tymczasem w przedszkolach w śródmieściach są problemy ze skompletowaniem klas, a na obrzeżach czeka się kilka lat w kolejce na miejsce. Nie wspomnę już, że w obliczu kurczących się terenów zielonych musimy zacząć bardziej efektywnie wykorzystywać to co już zabraliśmy naturze.

Podsumowując, jestem przekonany, że proponowane zmiany w programie niestety będą miały jedynie marginalny wpływ na jego funkcjonowanie. Może zatem warto zastanowić się nad ustaleniem kwoty wsparcia jednakowej dla wszystkich i niech każdy z nas sam zdecyduje, gdzie i w jakich warunkach chciałby zamieszkać. Jeżeli wybierze droższy lokal, ale w lepszej lokalizacji, to procentowy udział wsparcia państwa będzie po prostu mniejszy. Jeśli zaś zdecyduje się na tańsze rozwiązanie, to udział ten będzie proporcjonalnie większy. Takie zachowanie promowałoby racjonalne decyzje i swego rodzaju sprawiedliwość społeczną. Nie zmuszajmy ludzi, aby mieszkali na dalekich przedmieściach tylko dlatego, że na tyle pozwala im pomoc od państwa.

QUO VADIS MDM-IE

Program MdM miał zastąpić wygaszony już program Rodzina na Swoim i  pomóc młodym Polakom w nabyciu pierwszego M.  Na początku  pojawiły się obawy, czy przypadkiem nie dojdzie do bardzo szybkiego wykorzystania wszystkich środków. Tymczasem, jak się okazuje, praktycznie pewne jest, że aż ponad połowa budżetu na 2014 rok przepadnie. Skąd taki pesymizm? Z dwóch przyczyn.

Po pierwsze na sytuację rzutują limity, które są w większości miast znacznie zaniżone w stosunku do realnych cen rynkowych. Po drugie duży wpływ ma sytuację ma zasada wydatkowania.  Wypłata dofinansowania z BGK następuje albo po przeniesieniu własności na nabywcę, albo , jeśli wcześniej zawarto umowę deweloperską, z chwilą ostatniej płatności nabywcy – a ta najczęściej następuje po ukończeniu budowy. Oznacza to, że dofinansowanie przyznane przysłowiowemu Kowalskiemu jest odejmowane od ogólnej puli dopłat przysługującej na dany rok w chwili jej fizycznej wypłaty. W związku z tym z  600 mln złotych przeznaczonych na 2014 rok mogą skorzystać nabywcy (spełniający wszystkie warunki), którzy kupią tylko gotowe mieszkania (lub takie, które zostaną ukończone w tym roku). Problem jest to, że takich mieszkań na rynku jest mało.

Spróbowaliśmy oszacować liczbę lokali spełniających wymagania MdM (cena i metraż), które nie są sprzedane i są lub będą ukończone w tym roku. Założyliśmy nawet, że cześć inwestycji, które są niewiele droższe niż zakłada limit cenowy zostanie przeceniona, dzięki czemu dojdzie do lekkiego wzrostu oferty. Wyszło nam, że nawet gdyby wszystkie mieszkania w kraju zostały wykupione to i tak łączna wysokość dopłat nie przekroczy 300 mln złotych. Niewykorzystana kwota dopłat przepada zaś z dniem 31 grudnia.

Czy jest jakieś rozwiązanie, aby z tych środków mogli jednak skorzystać młodzi Polacy? Rozwiązania są co najmniej dwa. Po pierwsze można zmienić zapisy ustawowe tak, aby niewykorzystana kwota zasiliła pulę środków przyszłorocznych. Pomóc mogłoby również podwyższenie limitów cen, aby zwiększyć pulę mieszczących się w programie mieszkań. Dla przykładu w Lublinie i Krakowie w MdMie mieści się poniżej 4% inwestycji, co właściwie pozbawiło mieszkańców tych miast możliwości dofinansowania!

Ciekawi was, skąd się biorą maksymalne pułapy? Nas to również zaciekawiło. Dlatego sprawdziliśmy. Wartość odtworzeniowa m2 lokalu dla każdego z województw jest ogłaszana przez wojewodę (a to właśnie ta wartość służy dla obliczenia limitu). Wojewoda szacuje wskaźniki na podstawie dwóch elementów – danych z GUS-u i własnych wyliczeń. Własne wyliczenia zależą już od każdego wojewody, ale co z danymi GUS? Okazuje się, że dane dostarczają sami deweloperzy i spółdzielnie, wypełniając formularz B-09. Przyjrzeliśmy się temu dokumentowi i okazuje się, że nie podajemy w nim pełnych kosztów inwestycji! Po pierwsze formularz B-09 wypełniamy w chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie, zanim jeszcze zamkniemy całą inwestycję. A przecież po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie ponoszone są dalsze koszty. Związane są one z obsługą wydania lokali, procedurą sprzedażową czy choćby aranżacją zieleni. Te wydatki składają się łącznie na ok. 10%   kosztów budowy. Idąc dalej, wszystkie ceny podajemy w kwotach netto, a nabywca przecież musi jeszcze dopłacić 8% VAT. Nie muszę chyba dodawać, że oczywiście w formularzu B-09 nie ma miejsca na choćby minimalny zarobek przedsiębiorcy.

Co można zrobić? Z jednej strony, biorąc pod uwagę prawidłowość danych statystycznych, powinniśmy urealnić metodologię badania. Ale to jest proces pewnie na kilka lat. W międzyczasie warto zaś przeciwdziałać zmniejszeniu liczby rodzin, które mogłyby w tym roku skorzystać z  MdM  poprzez przekonanie ustawodawcy do zasadności podwyższenia współczynnika mnożnikowego z 1,1 na 1,3 – 1,4 przy stałym monitoringu wykorzystania środków.  Gdyby liczba osób korzystająca ze wsparcia przekraczałaby założenia, wystarczyłoby zmniejszyć współczynnik, jak to miało miejsce w Rodzinie na Swoim.

Dodatkowo powinno się rozważyć zmianę ustawy jako takiej poprzez wyeliminowanie błędu polegającego na braku ujęcia podatku VAT, który nabywca mieszkania płaci przy zakupie lokalu.

A może jeszcze lepszym rozwiązaniem byłoby zrezygnowanie zupełnie z dopłat przy obniżeniu stawki VAT na mieszkania?! Taka „biedna” Anglia ma w końcu …0% VAT-u na mieszkania…Wtedy wszyscy mieliby po równo….

Podsumowując, z jednej strony MdM ulżył rodzinom, których nie stać na wkład własny. Z drugiej strony szkoda, że tych rodzin będzie o wile mniej niż zakładano. Pomijam, że zmuszanie młodych ludzi do kupowania najtańszych mieszkań oznacza wyrzucanie ich na przedmieścia i przyspieszenie procesu rozlewania się miast.

Świat w Technicolorze, czy może czarno-biały?

Zanim dotknę sedna sprawy, muszę przeprosić za długi okres braku aktywności na blogu. Pierwszy raz przychodzi mi także pisać w tym miejscu jako Dyrektor Generalny. Mam nadzieję, że moje wpisy nie będą mniej interesujące niż zawsze bardzo ciekawe spostrzeżenia mojego poprzednika- Jacka Bieleckiego. Liczę również, że uda mi się częściej tu zaglądać niż do tej pory.

Ale przejdźmy teraz do wspomnianych kolorów, czyli jak postrzegamy rzeczywistość i otaczający nas świat. Odnoszę nieodparte wrażenie, że modnym ostatnio stało się polaryzowanie i pokazywanie świata tylko na czarno i biało, bez kolorów pośrednich. Modny stał się podział na nas-dobrych i ich-złych. Bo mówienie, że prawda leży pośrodku i racje leżą po obu stronach jest mało sensacyjne. Łatwiej jest wskazać jednego winnego całego zła i go napiętnować.

Takie właśnie odczucie miałem słuchając informacji medialnych oraz pochodzących z UOKiK-u o niedawnym raporcie Urzędu dotyczącym działalności deweloperskiej.

Raport UOKiK-u miażdżący dla deweloperów”, „Deweloperów grzechy główne”, „Machlojki deweloperów w najnowszym raporcie UOKiK”. To tylko niektóre z medialnych nagłówków o wspomnianym raporcie. Wielu odczyta to jednoznacznie – wszyscy deweloperzy to oszuści. I tu przychodzi niewygodny dla skazujących moment, kiedy oskarżony, który miał się nie odzywać, zabiera głos.

Przyjrzyjmy się więc samemu raportowi. Zacznę od konkluzji wskazanej na końcu raportu przez sam UOKiK – „w przeważającej większości deweloperzy dostosowali się do wymogów nowej wprowadzonych przepisami ustawy o ochronie praw nabywcy” (czyli tzw. ustawy deweloperskiej). Idąc dalej – to już nie cytat, a subiektywna interpretacja – można stwierdzić, że ustawa reguluje ponad 100 różnego rodzaju zakresów działalności deweloperskiej, a Urząd dopatrzył się naruszeń w mniej niż 10 zakresach i tylko w przypadku co trzeciego dewelopera (na 93 badane firmy UOKiK miał zastrzeżenia na gruncie ustawy deweloperskiej do 28).

Warto podkreślić, że w przypadku głównego celu ustawy, jakim jest ochrona środków nabywcy przez rachunki powiernicze, aż 98,9% badanych deweloperów działa zgodnie z ustawą. Dokładnie rzecz biorąc, naruszenie stwierdzono w przypadku jednej firmy. Firma ta zapowiada jednak odwołanie do sądu, gdyż uważa, że Urząd nie ma racji (swoją drogą Urząd podał nazwę tej firmy, więc jeśli firma wygra, okaże się, że z podatków nas wszystkich trzeba zapłacić odszkodowanie za utratę dobrego imienia i ewentualne straty).

Urząd wskazał również na przykłady stosowania klauzul, które mogą lub są uznane za niedozwolone. Przykładowo deweloperzy zastrzegali, że w przypadku braku powiadomienia o zmianie adresu przez nabywcę, ci będą wysyłali zawiadomienia na znany im adres i traktowali jako doręczone. Czy zatem Urząd oczekuje, że każdy przedsiębiorca (nie tylko deweloper) będzie prowadził poszukiwania swojego kontrahenta, najlepiej przy użyciu biur detektywistycznych?

Znamiennym jest także, że przedsiębiorcy mimo naprawdę dużych chęci, nigdy nie uzyskają od Urzędu opinii czy przedłożony wzór umowy, który to chcieliby stosować w przyszłości nie zostanie uznany za zawierający niedozwolone klauzule. Urząd może ukarać przedsiębiorcę, ale nie powie mu już, jak powinno być.

Daleki jestem od stwierdzenia, że deweloperzy zrobili i robią wszystko prawidłowo. Nie ma ani ludzi, ani przedsiębiorców idealnych. Ewidentne naruszenia, a takie też były, należy identyfikować oraz eliminować z rynku, bo działają na szkodę tak konsumentów, jak i uczciwej konkurencji. Pojawia się jednak pytanie, czy wyniki tego raportu przedstawiono rzetelnie, czy też pokazano w czarno-białych barwach, bez odcieni szarości albo kolorów. Przedstawianie świata w technicolorze nie budzi dreszczyku emocji i nie jest podszyte sensacją…

Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich

 

 

 

Wróżby noworoczne

Wraz z nowym rokiem wciąż słyszę pytanie „o ile potanieją mieszkania?”. Nie mam szklanej kuli, nie pijam kawy, nie umiem stawiać tarota, muszę więc odwołać się do faktów i swojej wiedzy. Fakty: z jednej strony duża nadwyżka oferty nad popytem, rosnąca obawa przed zakupami wobec groźby wzrostu bezrobocia, zaostrzenie polityki kredytowej banków przystosowujących się do wymogów Bazylei III każą zakładać dalsze obniżki cen. Z drugiej strony malejące stopy procentowe, dostosowanie oferty do możliwości nabywców, wyhamowanie produkcji w 2012 roku (w II kwartale spadek noworozpoczynanych domów wielorodzinnych o 15%, w III kwartale o 35%) co skutkowało zatrzymaniem rozwarstwienia między podażą a popytem pod koniec 2012 r mogą świadczyć o zahamowaniu tendencji spadkowej. Wiedza: wiele projektów, zwłaszcza mniejszych, co nie znaczy gorszych deweloperów jest na granicy opłacalności. Wiele firm pod koniec roku obniżało ceny dostosowując je do Rodziny na Swoim, która w tym roku wygasła. Trudno też liczyć na obniżenie kosztów – firmy budowlane są często na granicy rentowności, a właściciele ziemi jeszcze wierzą, że ziemia jeść nie woła. Nie maleje też ryzyko działalności deweloperskiej – wciąż procedury administracyjne są nieprzewidywalne w czasie i w skutku. Czyli raczej stabilizacja. Ważąc te za i przeciw skłaniałbym się do wniosku, że 2013 będzie rokiem stabilizacji cen. Może się zdarzyć, że słabsze finansowo firmy ratując płynność będą wyprzedawały zapasy poniżej cen racjonalnych, ale nie będzie to znacząco zmieniać obrazu rynku. Przy tych bardzo delikatnych uwarunkowaniach i przy spodziewanych niemałych problemach z utrzymaniem minimalnego choćby wzrostu gospodarczego, w kierunku budownictwa mieszkaniowego, które generuje o

k. 2,5% PKB padł st

rzał zza węgła. A co zdumiewające strzelcem jest rząd. Polski rząd. Zapowiedział mianowicie dopłacanie do mieszkań młodym ludziom, ale dopiero za rok. Sygnał jest tyleż jasny, co zabójczy – nie kupujcie mieszkań w 2013, poczekajcie, aż rząd wam dopłaci 10, 15, a może i 20%. A do tego sygnał jest zwodniczy – parametry cenowe skorzystania z programu Mieszkanie dla Młodych są tak ustawione, że podobnie jak z RnS program przez pierwsze dwa lata nie zadziała. Skutkiem regresu w sprzedaży nowych mieszkań będzie dalsze ograniczenie produkcji. A na końcu okaże się, że najdotkliwiej odczują to osoby, które w 2014 zorientują się, że nie mogą liczyć na pomoc państwa, a ceny wzrosną wobec drastycznego ograniczenia podaży. Jaki więc będzie ten rok? Na pewno ciekawy i weryfikujący dojrzałość biznesową deweloperów. Dużo zależy od zachowań deweloperów. Jeśli firmy dostrzegą w końcu realny stan rynku i dostosują produkcję do możliwości sprzedaży (czytaj nie rozpoczną nowych inwestycji wobec zapasów na rynku), rynek może się zrównoważyć, to znaczy nadwyżka oferty nad roczną sprzedażą nie przekroczy 20%, już pod koniec tego roku. Sądzę, że jest jeszcze czas, choć lepiej byłoby to zrobić 2 lata temu, by wyciągnąć wnioski z sytuacji branży i ekonomii europejskiej i przewidzieć skutki działań rządu. Jak najszybsze zrównoważenie rynku winno być absolutnym priorytetem nie tylko branży ale całej gospodarki. Załamanie rynku mieszkaniowego było główną przyczyną upadku gospodarki Hiszpanii, Irlandii i poważnych problemów USA. Możemy uniknąć katastrofy, ale sami jako branża musimy o tym zadecydować. Nikt nam w tym nie pomoże, oby nie przeszkadzał.