Wiele pojawiło się ostatnio w mediach komentarzy na temat wchodzącej za 3 miesiące ustawy tzw. deweloperskiej. Informacje zawarte w tych artykułach są pobieżne i nie zawsze prawdziwe. Warto więc przekazać kilka uwag o najistotniejszych uregulowaniach i ich skutkach.
Dobrze, że umowa deweloperska została w końcu umową nazwaną, a jej podstawowe ustalenia określone przez ustawę. Wiele z regulacji wprowadzonych tą ustawą jest pożądanych i sprawdzą się w praktyce.
Moment wejścia ustawy w życie jest najgorszy z możliwych. Gdyby przyjęte w niej rozwiązania wprowadzić w życie kilka lat temu, nie zagroziłyby stabilności rynku mieszkaniowego. Teraz, w okresie dużej niepewności wprowadzanie nowych restrykcji, w dodatku trudnych niekiedy do interpretacji i niejednoznacznych może znacznie zwiększyć i tak dużą niepewność.
Z całą stanowczością muszę zaprzeczyć często pojawiającym się insynuacjom, jakoby deweloperzy reprezentowani przez PZFD sprzeciwiali się ustawowej regulacji działalności deweloperskiej i taką regulację blokowali. Już ponad sześć lat temu włączyliśmy się w prace ówczesnego Ministerstwa Budownictwa, które miały wypracować projekt stosownej ustawy. Zabiegaliśmy również w Ministerstwie Infrastruktury o dokończenie tych prac. Naszą troską było jedynie to, by przepisy chroniące nabywców mieszkań były jasne, nie kontrowersyjne i zawierały różne rozwiązania, pozwalające na wybór zarówno deweloperom jak i nabywcom mieszkań. Niestety, dopiero potrzeba przedwyborczej kampanii zmobilizowała władze do uchwalenia prawa przygotowanego naprędce, bez konsultacji z zainteresowanymi środowiskami (ale to już jak ostatnio widzimy standard) i procedowanego z naruszeniem podstaw przyzwoitej legislacji. Skutkiem wcześniejszego zaniechania i gorączkowego procedowania ustawy jest prawo bardzo niedoskonałe, w wielu miejscach niejasne i niejednoznaczne, a jego skutki mogą okazać się przeciwne do założonych.
Temat jest bardzo szeroki i aby nie traktować go pobieżnie, chcąc przybliżyć Czytelnikom wszelkie jego aspekty, poświęcę mu kilka najbliższych wpisów.
Dziś o skutkach obowiązku prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Najdonioślejszym w skutki rozwiązaniem przyjętym w ustawie jest uzależnienie możliwości prowadzenia działalności deweloperskiej od zgody banku na prowadzenie specjalnego rodzaju rachunku – mieszkaniowego rachunku powierniczego. Jest to rozwiązanie niespotykane nigdzie indziej. Nawet gwarancja bankowa czy ubezpieczeniowa zwrotu wpłaconych zaliczek nie uwalnia od konieczności prowadzenia rachunku powierniczego. W praktyce oznacza to koncesjonowanie działalności deweloperskiej przez banki. Po analizie zapisów ustawy narzucającej na banki nowe obowiązki a jednocześnie w wielu punktach niejasnej, banki już zapowiedziały, że nie każdemu dziś działającemu deweloperowi, choćby miał wieloletnie doświadczenie, otworzą rachunek powierniczy czyli pozwolą na kontynuowanie działalności. Tym bardziej nowym firmom, chcącym wejść na rynek mieszkaniowy będzie trudno uzyskać zgodę banku na rozpoczęcie tej działalności.
W innych krajach europejskich dopuszczalne są alternatywne sposoby zabezpieczenia wpłat zaliczek na poczet kupna mieszkania w budowie. Może to być częściowe, sukcesywne przewłaszczanie nieruchomości w czasie budowy, może być powierzenie kontroli nie tylko bankom lecz również specjalistycznym firmom, prawnikom czy notariuszom lub dopuszczenie ubezpieczenia zaliczek jako samodzielnego instrumentu bezpieczeństwa. Polski model koncesjonowania działalności deweloperskiej przez banki jest kuriozalny i w konsekwencji ugodzi również w tych, których miał chronić. Ograniczenie liczby podmiotów działających na rynku mieszkaniowym doprowadzi do ograniczenia konkurencji ze wszystkimi negatywnymi tego skutkami. Koszty rachunków będą też znaczne nie tylko z powodu trudności w wycenie ryzyka banku, lecz również ze względu na zmonopolizowanie koncesjonowania deweloperów przez jedną grupę podmiotów prywatnych.
Firmy, które nie uzyskają zgody banku na dalsze prowadzenie działalności, ale również ich dotychczasowi klienci, mogą mieć kłopoty związane z niemożnością zrealizowania nowych przedsięwzięć. Nie jest to ciekawa perspektywa, zwłaszcza na trudnym obecnie rynku.
Słychać niekiedy pogląd, że firmy, które nie uzyskają koncesji od banku lepiej żeby w ogóle nie znalazły się na rynku. Tylko że, mimo rynku trudnego dla producentów, nic złego z firmami deweloperskimi się nie działo. Wbrew czarnym scenariuszom deweloperzy nie padają, mieszkania budują, sprzedają i planują dalsze inwestycje. Rynek nie potwierdza tezy o znaczącej liczbie firm zagrażającej zaufaniu do branży. Oczywiście są przykłady nierzetelnych umów, niedotrzymywania terminów i niepełnej informacji. Te aspekty działalności należało uregulować już dawno i dobrze się stało, że ustawa reguluje obowiązki informacyjne i treść umowy deweloperskiej, choć w wielu miejscach niejasno i nie w pełni. Ale czym innym jest regulacja uzależniająca możliwość prowadzenia działalności gospodarczej od zgody innego podmiotu gospodarczego. I w tym główny problem.
W następnym odcinku omówię zasady prowadzenia rachunków, ich zalety, wątpliwości związane z przyjętymi zapisami i możliwe zagrożenia.